Tipps für angehende Bauherren

Erfahrungsbericht eines privaten Häuslebauers mit vielen Hinweisen zum Bau eines selbstgenutzten Einfamilienhauses

Weil ich aus eigener Erfahrung weiß, wieviele Fragen sich auftun, wenn man ein Haus bauen will, und weil ich gemerkt habe, wieviele Stolperfallen es gibt, auf die man aufpassen muss, will ich im Folgenden einige meiner Erfahrungen bei Planung und Bau eines Einfamilienhauses weitergeben. Wer noch spezielle Fragen zum Thema Eigenheim hat, kann sich gern auch per E-Mail direkt an mich wenden.

Wie kommt man als Bauwilliger an die nötigen Informationen? Ich hatte seinerzeit aus Zeitungen und im Internet erste Infos und Kontaktadressen herausgesucht, mich dann aber sehr intensiv in persönlichen Gesprächen weiter "durchgefragt". Besuche in Musterhausausstellungen und Fachmessen machen Spaß und geben viele Anregungen. Jedes Gespräch mit Baufirmen, Bauämtern, Maklern, Banken u.s.w. runden das Bild ab und liefern wieder weitere Kontakte, bei denen man sich durchfragen kann, bis man alles verstanden hat. Dabei haben mir auch Tipps und Empfehlungen von Freunden und Bekannten sehr geholfen. Deshalb gebe ich dieses Wissen gern weiter.

Ich kann bei diesem Text keine Gewähr für Vollständigkeit oder Richtigkeit übernehmen - es handelt sich vielmehr um meine persönlichen Erfahrungen und Eindrücke im konkreten Einzelfall. Ich denke, man kann daraus einige Ideen, Anregungen und Denkanstöße entnehmen; im Zweifelsfall sollte man aber alle kritischen Punkte noch einmal bei offiziellen Stellen nachfragen, um sicher zu gehen. Für Ergänzungen und Fehlerhinweise zu meinem Text per E-Mail bin ich dankbar und werde den Text entsprechend aktualisieren.

Inhalt

Checklisten:

Gründlich planen, vergleichen und kontrollieren

Oberste Regel: Für das sorgfältige Auswählen des Bauträgers und der Finanzierung sowie für das Kontrollieren der Bauausführung unbedingt ausreichend viel Zeit einplanen! Für die Vorbereitungszeit, bevor man den ersten Vertrag unterschreibt, sind 6 Monate nicht ungewöhnlich. Die Auswahl- und Planungsphase hat bei uns ca. 9 Monate gebraucht, bevor es mit dem Bau losgehen konnte. Viele Entscheidungen betreffen dabei ja sehr viel Geld, und oft sind es irreversible Vorgänge, die man dabei anstößt. Viel Geduld und Sorgfalt bei der Planung und Kontrolle sind daher ganz wichtig.

Wenn man sich sehr spontan auf ein auf den ersten Blick attraktives Angebot festlegt, ohne alle Alternativen zu kennen, kann es leicht passieren, dass man sich hinterher ärgert, was einem entgangen ist.

Während der Bauphase sollte man mindestens alle 2 Tage nach dem rechten sehen und die Bauausführung sorgfältig kontrollieren, denn manche Fehler (falsche Höhenlage, schiefe Mauern, ...) lassen sich später nicht mehr korrigieren oder sind nach einiger Zeit verdeckt (z.B. in Beton eingebetteter Stahl).

Die Zeit ist gut investiert, weil man durch die sorgfältige Planung und Auswahl viel Geld und Ärger sparen kann.
Deshalb: Lieber vorher etwas mehr Zeit nehmen und sorgfältig auswählen und planen, als sich hinterher ärgern, dass man Geld verliert oder es nicht so ist, wie man es haben wollte.

Man braucht also vor und erst recht während der Bauphase viel Zeit, um all die Termine wahrnehmen zu können. Stellen Sie vorher sicher, dass Sie diese Zeit auch haben, sonst ist die Gefahr groß, dass man etwas übersieht und dann draufzahlt.

Wenn man bedenkt, wieviel Zeit man manchmal zur Auswahl einfacher Konsumgüter aufwendet und sich klar macht, dass es beim Hausbau um ein Vielfaches an Geld und langfristiger Festlegung geht, dann sollte man sich immer bewusst sein, um wieviel es bei einem Hausbau geht, denn man legt sich auf eine lange Zeit fest, und mit Zinsen und Nebenkosten zahlt man über die Zeit hinweg viel mehr Geld als einfach nur den Kaufpreis des Hauses.

Viele Immobilienmakler, Banken und Bauträger locken mit vermeintlich billigen Angeboten und lassen dabei oft Neben- und Folgekosten einfach unter den Tisch fallen. Mit Zinsen zahlt man über die ganze Laufzeit leicht mehr als das Doppelte an die Bank, als das Haus in bar kosten würde. Hinzu kommen alle möglichen Arten von Nebenkosten, Gebühren, Folgekosten etc.

So manche Rechnung, nach der man "bereits nach 13 Jahren weniger zahlt als für die Miete", ist Augenwischerei, weil dabei z.B. 30% Eigenkapital vorausgesetzt werden, die unverzinst eingebracht werden müssen. Um einen realistischen Vergleich zu haben, muss man eine sogenannte "Opportunitätskostenrechnung" ansetzen, d.h. man muss zu den direkten Kosten auch entgangene Gewinne z.B. aus der Verzinsung des Eigenkapitals hinzurechnen. Dann sieht die Lage meist schon ganz anders aus. Man sollte sich also keinesfalls von den Rechenakrobaten der Banken und Makler blenden lassen, sondern alles selbst genau nachrechnen und überprüfen, damit man genau weiß, was auf einen zukommt und damit man seine Entscheidungen auf Basis exakter wirtschaftlicher Daten treffen kann.

P.S.: Eine weitere Erfahrung (die auch von vielen Nachbarn und Freunden bestätigt wird) ist, dass so ein Haus nie ganz fertig wird; es gibt daran immer wieder irgendwo etwas zu tun. Damit muss man einfach rechnen, aber das hat ja auch seine schönen Seiten, dass man etwas Eigenes immer wieder etwas weiter neu gestalten kann. Gerade deshalb macht man es ja; man sollte nur wissen, worauf man sich einlässt: Billiger und bequemer ist auf jeden Fall die Mietwohnung!

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Grundstück

In vielen Regionen kann man Grundstücke direkt bei den Gemeinden erwerben. Gerade für ortsansässige Familien mit Kindern gibt es oft sogar besonders vergünstigtes/bezuschusstes Bauland von den Gemeinden. Dies ist meist erheblich günstiger als Bauland von Maklern oder Bauträgern.

Tipp: Direkt bei den Baubehörden der Gemeinden (--> Rathaus) nachfragen und dort z.B. die aktuellen Bebauungspläne sichten (die sind auf Anfrage frei und kostenlos öffentlich zugänglich; in Rodenberg haben sie uns auf unsere Bitte sogar kostenlos umfangreiche Kopien ihrer Planungsunterlagen gemacht: Das nenne ich Bürgernähe!).

Aus den Bebauungsplänen sieht man, wo in Zukunft Bauland ausgewiesen wird und bekommt oft auch den Tipp, bei wem man das Bauland direkt (also ohne Makler!) kaufen kann, z.B. beim Landwirt xy oder direkt bei der Gemeinde. Das gleiche Bauland wird häufig auch über Makler angeboten, aber dann zahlt man völlig unnötig 4-8% Provision darauf.

Ganz wichtig beim Grundstückskauf: Beim Kauf sollte bis einschließlich zur Eintragung im Grundbuch keine Verbindung zu einem bestimmten Bauträger bestehen ("Bauträgerbindung"), denn sonst wird es bei der Grunderwerbssteuer sehr teuer: Wenn man das unbebaute Grundstück kauft, zahlt man bei Eintrag ins Grundbuch die Grunderwerbssteuer nur auf den Wert des unbebauten Grundstücks; sobald jedoch eine Bauträgerbindung besteht oder man sich zum Zeitpunkt des Eintrags im Grundbuch bereits auf einen Bauträger festgelegt hat, wird die Grunderwerbssteuer so berechnet, als ob das Grundstück bereits bebaut sei, und das ist typisch um den Faktor 4-5 teurer!

Also: Erst Grundstück kaufen, gleich ins Grundbuch eintragen lassen und erst dann für einen Bauträger entscheiden, wenn die Grunderwerbssteuer bereits festgesetzt wurde.

Beim Grundstückserwerb unbedingt darauf achten,

Sobald man das Grundstück gekauft hat, ist man mit allen Rechten und Pflichten Eigentümer, d.h.:
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Finanzierung

Bei den Banken einfach alle Filialen größerer, renommierter Banken, die es in der Region gibt, persönlich abklappern.
Wichtig: Vorher Termin mit möglichst hochrangigem (entscheidungsbefugtem!) Berater vereinbaren.
Man wird bei einem vorher vereinbarten Termin viel ernster genommen, als wenn man "nur mal so" vorbeikommt.

Wichtig ist auch die Vorbereitung:
Ich hatte immer einen Zettel mit allen Punkten dabei, die mir wichtig waren (Effektivzins, Laufzeiten, Bereitstellungszinsen, Gebühren, ...), und habe darin für jede Bank eine Spalte mit ihren Angebotsdaten eingetragen. Dabei hilft folgende
Checkliste Bankengespräch.

Während des Gesprächs habe ich alle Punkte aus der Liste nacheinander abgefragt; dadurch hatte ich das Gespräch unter Kontrolle und mein Gegenüber hat schnell gemerkt, dass ich nur mit präzisen Fakten und nicht mit allgemeinem Verkaufsgelaber zu gewinnen bin. Das spart Zeit und sorgt dafür, dass der Berater motiviert ist, ein gutes Angebot zu machen, weil er den Eindruck gewinnt, jemanden vor sich zu haben, der sehr konkret weiß, was er will und bald einen Vertrag abschließen wird. Dann habe ich in meiner Liste geblättert und dem Bankberater jeweils konkret gesagt, dass sein Angebot in diesem oder jenem Punkt zu schlecht sei. Die meisten haben ihr Angebot dann noch deutlich nachgebessert.

Wenn sich herausstellt, dass der Berater zum Verhandeln nicht befugt ist, sollte man sich zu seinem Chef weiter durchfragen. Man hat ja immer das Argument, dass der Bank hier ein lohenswertes Geschäft (und dem Berater seine Provison!) entgeht, wenn sie kein attraktives Angebot macht, und der "kleine" Bankangestellte wird es doch vor seinem Chef nicht vertreten können, wenn wegen seiner mangelnden Befugnis, ein besseres Angebot zu unterbreiten, der Auftrag nicht zu stande kommt, der ja schon in greifbarer Nähe zu sein scheint.

Mit jedem Gespräch habe ich mehr gelernt und meine Liste vervollständigt, womit ich dann bei der nächsten Bank wieder punkten konnte. Daher sollte man die ersten Gespräche mit Banken machen, die eher nicht in Frage kommen, damit man bei den bevorzugten Banken bereits dem optimalen Ergebnis möglichst nahe kommt.

Bei den Banken kann man durch Vergleiche und Verhandeln recht gute Konditionen ausmachen, wenn man noch frei in der Auswahl ist. Wenn man dagegen später unter Zeitdruck noch mehr Geld für unvorhergesehene Dinge benötigt und nachverhandeln muss, ist man in einer sehr viel schlechteren Verhandlungsposition. Deshalb sorgfältig planen und Reserven für Unvorhergesehenes von vornherein bei der Finanzierung mit berücksichtigen.

Ggf. Möglichkeiten zu Sondertilgungen vereinbaren für den Fall, dass man mit weniger Geld auskommt. Ansonsten muss man bei vorzeitiger Rückzahlung (auch eines Teils) des Darlehens mit erheblichen Forderungen der Bank wegen entgangener Zinszahlungen (so genannte "Vorfälligkeitsentschädigung") rechnen.

Beim Vergleich der Konditionen auch die Gebühren, Nebenkosten u.s.w. mit betrachten ... es gibt zig Tricks, mit denen Banken oder andere Finanzdienstleister versuchen, den wahren Zinssatz zu verschleiern, um trotz schlechter Gesamtkonditionen mit vermeintlich günstigem Zinssatz ins Geschäft kommen. Dehalb immer nach dem "Effektivzins" fragen, denn der "Nominalzins" ist durch Abschläge bei der Auszahlung (Disagio), Bearbeitungs- oder Darlehensgebühren, verzögerte Anrechung der geleisteten Zahlungen auf die Zinsberechnung, vorverlegte Zinsfälligkeit u.s.w. nahezu beliebig manipulierbar. Aber Achtung: Auch im Effektivzins sind eventuell noch nicht alle Kosten enthalten: Schätzkosten, Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge, Kontoführungsentgelte oder Baufortschrittsgebühren u.s.w.. Daher auch immer nach allen Nebenkosten fragen und sich diese schriftlich bestätigen lassen!

Höllisch aufpassen und den ganzen Vertrag unbedingt vollständig verstehen, bevor man unterschreibt! Ggf. Berater fragen und um schriftliche Klarstellung bitten, dass keine Nebenkosten/Gebühren etc. anfallen werden. Wie oben dargestellt geht das mit Aussicht auf Erfolg nur  v o r   dem Vertragsabschluss.

WICHTIG: Nichts in Eile unterschreiben oder zu vermeintlichen Sonderangeboten drängen lassen. Solange man noch nicht unterschrieben hat, ist man in einer starken Position; nach Unterschrift kann man nichts mehr ändern, ohne Verluste in Kauf zu nehmen...

Tipp: Verbraucherberatung und/oder Stiftung Warentest / Zeitschrift "Finanztest" konsultieren.

Auf jeden Fall auch ein Angebot der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) einholen. Diese Bank gehört dem Bund und bietet vor allem jungen Familien besonders geförderte Zinskonditionen.

Hinweis eines Lesers: Das KfW-Darlehen gibt es jetzt für jedermann und nicht mehr nur für junge Familien. Hat sich seit diesem Jahr geändert. Darlehenshöhe max. 30% der Baukosten (nebst Grundstückskosten) bzw. Höchstgrenze 100.000 Euro. Gruß Christof Bühler [Vielen Dank für den Hinweis!]

An die Finanzierung würde ich auf jeden Fall sehr konservativ herangehen: Mit Reserven planen, immer auf die sichere Seite legen, Finanzierung muss auch bei "worst-case"-Situationen tragbar bleiben.

Wichtig: Neben den Finanzierungskosten (Zins und Tilgung) muss man auch an die anderen laufenden Kosten denken wie z.B.

Die Konditionen bei den Banken sind solange gut, wie man die Verträge erfüllt und in der Wahl des Instituts für neue Verträge frei ist. Wenn es eng wird und man unter Druck die Zahlweise verändern muss, fallen die Konditionen gleich viel schlechter aus.

Es wäre nicht das erste Mal, das die Banken zunächst an den Zinsen gut verdienen, bei Ablauf der Zinsbindung die Konditionen verschlechtern und die daraus entstehende Zwangslage zu ihrem Vorteil nutzen, bis ihnen das Haus für einen Spottpreis zufällt. Als Sicherheit für das Darlehen verlangen die Banken unweigerlich eine Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch. Da kommt man im Streitfall schlecht wieder heraus.

Es genügt daher meiner Meinung nach nicht, nur die aktuelle Zinslast tragen zu können.

Um die Risiken zu minimieren und gleichzeitig bei günstigen Konditionen das Darlehen flexibel umstellen zu können, habe ich meine Baufinanzierung aus folgenden Komponenten zusammengesetzt:

Die "Kurzläufer" werden vorrangig getilgt. Sobald der erste Kurzläufer getilgt ist, kann das Darlehen mit der nächst längeren Laufzeit auf die kurze Laufzeit umgestellt werden, die in der Regel mit einem günstigeren Zinssatz verbunden ist.

Aus so einer Aufteilung ergeben sich folgende Vorteile:

Auf jeden Fall mit mehreren Banken sprechen und die Angebote gegenseitig herunterhandeln. Da ist meist noch einiges drin gegenüber den ersten Angeboten. Bei den hohen Darlehenssummen und den langen Laufzeiten macht selbst ein Zehntel-Prozent viel aus.

Falls man ein Arbeitszimmer steuerlich absetzen kann, so sollte man dies gleich beim Hausbau mit einplanen und alle Kosten dafür möglichst gut separierbar aufstellen, damit man es nachher in entsprechender Höhe geltend machen kann.

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Bauträger

Da die Baufirmen den Auftrag haben wollen, geben sie sich   v o r   Vertragsabschluss alle Mühe, den Bauherren zufrieden zu stellen. Hinterher ist man in einer wesentlich schlechteren Position, wenn man noch etwas wissen oder ändern will. Deshalb unbedingt   v o r   der Unterschrift alles detailliert planen und eindeutig schriftlich in den Vertrag aufnehmen.

Meist zieren sich die Bauträger bei Extrawünschen, aber wenn man entschieden sagt, dass man den Vertrag nur dann unterschreibt, wenn das und das noch mit aufgenommen wird, bekommt man die Wünsche meist doch noch günstig erfüllt. Nachträgliche Änderungen werden dagegen sehr teuer!

Man kann selbst planen und einzelne Handwerker beauftragen oder sogar Eigenleistungen einbringen und dadurch vermeintlich Geld sparen. Dafür muss man sich aber wirklich gut auskennen, gut verhandeln können und gutes Projekt-Management beherrschen. In vielen Fällen rechnen sich Eigenleistungen und Eigenregie beim Bau nicht, weil

Im allgemeinen ist man besser bedient und genießt mehr Sicherheit, wenn man den Bau zum Festpreis schlüsselfertig bei einem Bauträger bestellt, der dann für alle Risiken die Verantwortung trägt: Man bezahlt erst, wenn die Leistung einwandfrei erbracht wurde - so hat man eine gute Handhabe für eventuelle Reklamationen.

Wichtig: Alle Leistungen vorab im Vertrag mit dem Bauträger genau festlegen. Ich habe u.a. bei Vertragsabschluss darauf bestanden, dass Ausstattung und Leistungsumfang wie im Musterhaus gesehen zu sein haben. Hinterher gab es dann tatsächlich einige Punkte, die der Bauträger extra bezahlt haben wollte, obwohl sie im Musterhaus vorhanden waren (z.B. abgemauerte Waschbeckenzeile, Heizkörper im Keller, hochwertige Türbeschläge etc.). Nur durch meine schriftliche Vertragsergänzung konnte ich hier einige tausend Euro sparen.

Sorgfältige Planung vorab, eindeutige schriftliche Vereinbarungen über alle Gewerke und regelmäßige (mind. 2 x pro Woche) eigene Überprüfung des Baufortschritts sind wichtig. Bei uns war z.B. die Baugrube zu tief ausgehoben worden. Hätte ich das nicht überprüft, dann wäre unser Haus 30cm zu tief "eingegraben" worden. Auch bei der genauen Zimmereinteilung kann man noch Korrekturen vornehmen, wenn man auf der Baustelle konkret sieht, wie die Mauern von den Proportionen her verlaufen: Einfach mit Kreide auf den Betonfundamenten den Verlauf der Mauern aufzeichnen.

Die Qualität des Hauses steht und fällt mit dem jeweiligen Bauleiter und der Motivation der Maurerkolonne und Zimmersleute. Auch wenn der Verkäufer einen sympatischen Eindruck macht: Das Haus wird nachher von anderen gebaut! Deshalb am besten beim Bauträger darauf bestehen, vor Auftragserteilung bereits den Bauleiter persönlich kennenzulernen. Dann kann man sich selbst davon überzeugen, ob er Ihre Wünsche ernst nimmt und ob Sie Vertrauen haben können, dass er alles in Ihrem Sinne umsetzen wird.

Wichtig: Im Bauvertrag sollten nur Zahlungen für bereits erbrachte Leistungen vereinbart werden, damit Sie für den Fall, dass der Bauträger in Insolvenz geht, nicht ganz mit leeren Händen dastehen (Alternative: Leistungen vom Bauträger Ihnen gegenüber mit einer Ausfallbürgschaft einer Bank absichern lassen).

Vor Bezahlen jeder Rechnung sollten Sie sich persönlich (ggf. unter Hinzuziehen eines Fachmanns) davon überzeugen, ob die in Rechnung gestellte Leistung tatsächlich ordnungsgemäß und vollständig erbracht wurde. Die Chance, dass der Bauträger einen Mangel schnell und umkompliziert behebt, ist solange groß, wie Sie noch nicht bezahlt haben. Wenn Sie erst einmal bezahlt haben, dann laufen   S i e   allen Punkten hinterher...

Ich war mit meinem Bauträger (Heinz von Heiden) im Vergleich zu dem, was mir andere von Ihren Bauträgern berichtet haben, recht zufrieden. Dennoch gab es am Schluss eine Liste mit ca. 20 Beanstandungen, die nachgebessert wurden bzw. für die ich einen Preisnachlass bekam. Voraussetzung war, dass ich alles schriftlich abgesichert hatte, ansonsten wäre ich mit einigen Punkten im Nachhinein nicht durchgekommen.

Heinz von Heiden baut rationell entsprechend den ausgestellten Musterhäusern, indem sie nur einmal für viele Häuser planen (Bauantrag, Statik, Grundrisse, Materialliste etc. können für viele Baustellen immer wieder verwendet werden) und Material in großen Mengen einkaufen. Wenn die Bautrupps immer wieder die gleichen Haustypen bauen, geht das sehr effizient und der Materialfluss läuft reibungslos.
Bei allen Veränderungswünschen und Abweichungen von ihrem Standardprogramm sind sie dagegen eher unflexibel und teuer. Deshalb: Wenn Ihnen ein Musterhaus von Heinz von Heiden so wie es ist gefällt, dann kann ich das empfehlen. Wenn Sie individuell planen wollen, dann rate ich eher von Heinz von Heiden ab.

Falls Sie sich für ein Haus von Heinz von Heiden interessieren, dann sollten Sie den ersten Kontakt über mich herstellen, weil dann Heinz von Heiden 249 EUR Weiterempfehlungs-Provision an mich zahlt, die wir uns halbe-halbe teilen können. Sie sind dadurch zu nichts verpflichtet und können alle Beratungsleistungen, Sonderkonditionen etc. wie üblich in Anspruch nehmen, die es sonst auch bei Heinz von Heiden gibt. Falls Sie dann tatsächlich ein Haus von Heinz von Heiden bauen lassen, gibt es halt 125 EUR extra für Sie. Voraussetzung: Der erste Kontakt kam über mich und nicht über ein Vertriebsbüro von Heinz von Heiden zu Stande. Heinz von Heiden zahlt die Provision dann üblicherweise nach Fertigstellung der Bodenplatte.

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Bauplanung und Bauausführung

Wichtig ist, sich nicht selbst unter Termindruck zu setzen.

Ein abschreckendes Beispiel soll verdeutlichen, worum es dabei geht:
Die alte Wohnung ist schon gekündigt; dann gibt es laufend Verzögerungen mit dem Bau, weil das Wetter dazwischen kommt (z.B. werden bei Frost alle Bautätigkeiten eingestellt, weil wasserhaltige Baustoffe dann nicht verarbeitet werden können). Wegen der Verzögerungen fallen die ursprünglich geplanten Handwerker aus, da sie bereits wieder auf anderen Baustellen benötigt werden. Damit es dann doch noch vorangeht, müssen kurzfristig sehr teuer andere Handwerker beauftragt werden. Schließlich muss man dann mit quengelnden Kindern in das halbfertige Haus einziehen und die Möbel im Containern zwischenlagern. Alles ist noch feucht und kalt, die Umzugskartons müssen immer wieder hin und her geräumt werden, um die Zimmer nach und nach in bewohnbaren Zustand zu bringen. Man muss wochenlang nach der normalen Arbeit immer noch bis spät in die Nacht tapezieren und malern, bevor halbwegs normale Zustände eintreten. Das ganze wird für die Familie und einen selbst zum Dauerstress.

Damit einem der Spaß am Hausbau nicht vergeht, sollte man so etwas unbedingt vermeiden!

Rechtzeitig Bebauungsplan und Bebaungsvorschriften bei der Gemeinde ansehen, denn das muss alles beachtet werden, damit man nicht nachher etwas ändern muss oder Strafe zahlen muss.

Interessant ist auch, zu sehen, was in der Nachbarschaft gebaut wird, werden soll oder werden darf (--> bei Gemeinde und Nachbarn erkundigen), weil dies evtl. auch auf die optimale Nutzung des eigenen Grundstücks Auswirkungen hat, z.B. in welche Richtung man das Haus am besten ausrichtet.

Ich denke, es ist sehr wichtig, bei der Planung einen Ansprechpartner zu haben, der einem zu den eigenen Ideen und Wünschen gleich kompetent sagen kann, ob und wie das machbar ist, mit welchen Problemen evtl. zu rechnen ist und was es kostet. Von manchen Baufirmen gibt es Unterlagen und CDs, mit denen man einen Teil der Planung selbst machen kann. Ich denke, mit der CD kann man etwas experimentieren; aber damit das, was man plant, auch stimmig, bezahlbar und machbar ist, sollte ein Fachmann mit drauf schauen.

Es gibt beim Planen eine Vielzahl von Punkten zu beachten:

Am besten bei den Baufirmen soweit durchfragen, bis man jemanden findet, der sich Zeit nimmt und präzise, fachkundige Antworten gibt. Wichtige Aussagen am besten schriftlich in den Vertrag mit aufnehmen, damit es hinterher wirklich so wird, wie es der Berater versprochen hat.

Bei den Kosten muss man darauf achten, dass neben dem reinen Hausbau noch viele weitere Nebenkosten anfallen können, die man in der Finanzplanung berücksichtigen sollte:

Um Kosten zu sparen, kann man erst einmal einige Extras weglassen (z.B. Dachausbau, Garage, ..). Auf keinen Fall sollte man an der Bausubstanz sparen, weil solche Dinge später nicht leicht nachrüstbar sind und die Haltbarkeit des Gebäudes stark beeinflussen:
Das Fundament sollte auf min. 10cm Kiesschicht ruhen, damit es trocken liegt. Die Kellerwände sollten von außen mit Drainageplatten zusätzlich gegen Feuchtigkeit gesichert werden. Die Baugrube sollte dann gegen die Außenwände nicht mit Aushub verfüllt werden (weil der Steine enthalten könnte, die die Wasserabdichtung beschädigen), sondern mit feinem Füllsand. Dann kommt man auch später leichter mal an die Fundamente heran, wenn man da etwas daran machen muss.

Die Betondecken sollten nach dem Gießen keinesfalls direkter Sonne ausgesetzt sein, weil sich sonst feine Risse bilden und dann Feuchtigkeit an die Stahlarmierung dringen kann: mit Planen abdecken und feucht halten, bis sie fest geworden sind.

Durchführungen für Hausanschlüsse am besten gleich beim Mauern vorsehen; Hülsen einsetzen ist billiger und besser (Abdichtung!), als hinterher die Wände aufzubohren. Die passenden Mauerhülsen gibt es bei den Versorgern (Wasserwerk, Stromversorger, Gaswerk, Telekom, ...) teils sogar kostenlos.

Alle Versorger sollten Ihre Leitungen zeitnah in der noch offenen Baugrube verlegen. Das ist viel billiger, als wenn hinterher jeder Versorger mit eigenem Bagger anrücken und alles wieder aufmachen muss. Dafür muss man aber mit den Versorgern die Termine entsprechend verbindlich planen und vereinbaren. Sonst kleckert jeder einzeln an mit entsprechend hohem Aufwand und Kosten.

Bezüglich Mauerwerk gibt es alle möglichen Aussagen, was angeblich besser ist; ich kann das nicht fachkundig beurteilen. Wir haben im Keller Kalksandsteinmauern und in den Wohnetagen Poroton-Hohlziegel. Der Wandbaufbau der Außenwand (incl. Klinkerfassade) ist bei uns mit ca. 45 cm recht solide dimensioniert. Ein Kollege von mir, der selbst geplant hat, schwört auf Poroton-Ziegel bei den Außenwänden (wegen der besseren Wärmedämmung) und Kalksandsteinwände für Innenwände (wegen der besseren Feuchtigkeitsaufnahme & Wärmespeicherung und des damit verbundenen besseren "Wohnklimas"). Allerdings rät Heinz von Heiden wegen der unterschiedlichen Wärmeausdehnung der Materialien und damit verbundener möglicher Rissbildung vom Mix mehrerer Steinsorten in einer Etage ab. Ein anderer Kollege hat recht dünne, geklebte (nicht gemörtelte) Außenwände, und das Haus steht auch ... ist letzlich eine individuelle Entscheidung, zu der man schlecht raten kann.

Manche Änderungen sind vor Ort mit den Handwerkern viel einfacher und billiger zu machen, als wenn man das vom Architekten einplanen lässt. Aber Vorsicht: Darauf gibt es dann auch keine Gewährleistung. Deshalb nur für kleinere, unkritische Umbauten geeignet.

Ein ganz kritischer Punkt ist die genaue Festlegung der Höhenlage des Hauses, weil es anfangs für die Höhenlage keine verlässlichen Anhaltspunkte gibt und sich später durch den Straßenbau etc. die Höhenlage der Umgebung noch erheblich verändern kann. Wenn Sie nicht wollen, dass später Wasser von der Straße zu Ihrem Hauseingang hinabläuft, dann müssen Sie sich beim Straßenbauamt die verbindlichen Höhenmaße geben lassen und darauf achten, dass der Bauträger entsprechend baut. Im Zweifelsfall selbst nachmessen. Meine Erdbaufirma hatte z.B. die Baugrube ca. 30cm zu tief ausgehoben. Das wäre mit Sicherheit schief gegangen, wenn ich nicht selbst nachgemessen hätte. In vielen Baugebieten sind Häuser zu sehen, bei denen die Festlegung der Höhe offensichtlich nicht geklappt hat und die nun gegenüber dem Straßenniveau viel zu hoch oder zu tief liegen. Das lässt sich natürlich nachträglich nur noch schlecht korrigieren =;-)

Die Detailplanung (an welchen Fenstern die Griffe links und an welchen rechts sein sollen, wo genau die Steckdosen angebracht werden sollen, ... es dauert fast einen ganzen Tag, bis man durch alle Details durch ist) und die Auswahl der Ausstattungsdetails haben wir dann in der Zentrale von Heinz von Heiden in Isernhagen (bei Hannover) anhand der dortigen Musterausstellung gemacht. Da sind alle Dachziegel, Türgriffe, Fensterarten, Fensterbretter, ... in allen denkbaren Varianten ausgestellt, so dass man sich von allen Möglichkeiten selbst ein Bild machen kann und durch Ankreuzen die gewünschten Dinge kombinieren kann.

Tipp: Solange die Wände noch nicht verputzt und der Estrich noch nicht verlegt sind, sollte man reichlich Fotos vom Verlauf aller Heizungs-, Elt- und Wasserleitungen machen. Mit einer Digitalkamera kosten solche Fotos heute ja fast nichts mehr, denn man braucht keine Papierabzüge: Auf eine CD-ROM für 50 Cent passen rund 2000 Bilder. Bei späteren Umbau- und Reparaturarbeiten hilft es erheblich, wenn man dann Bilder auswerten kann, die zeigen, wo genau die Leitungen verlegt wurden. Dazu sollten die Aufnahmen möglichst senkrecht zu den Wänden erfolgen, und in das Bildmotiv sollte ein Metermaßstab gelegt werden, damit man später die Abstände im Foto richtig erkennen kann. Auf der Aufnahme sollten auch markante Orientierungspunkte (Tür- und Fensteröffnungen, Ecken in den Wänden) zu sehen sein. Um die Fotos später richtig zuordnen zu können, legt man vor der Aufnahme ein DINA4-Blatt mit Hinweisen an die Wand (z.B. Wohnzimmer Nordostwand rechts)

Zum Schluss wünsche ich allen angehenden Bauherren und -frauen viel Spaß und gutes Gelingen ...

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Vielleicht ermuntern euch auch folgende Sprüche, die uns bei unserem Projekt begleitet haben:

P.S.: Aktuelle Tipps und Hinweise von Lesern finden Sie im Gästebuch auf meiner Homepage: www.Hardo-Naumann.de

P.P.S.: Wenn Sie diese Tipps nützlich finden und Sie eine Internet-Seite haben, wäre es nett, wenn Sie darin einen Link auf diese Seite setzen, damit andere Bauinteressenten diese Tipps leichter finden können.